Dans les problèmes que peut rencontrer le propriétaire d’un bien locatif, il y a une situation qui peut être compliqué à gérer pour un propriétaire et douloureuse pour un locataire, il s’agit d’une expulsion locative, nous allons voir maintenant quelle est la procédure et pourquoi est ce si difficile pour les deux parties…

 

Ni gagnant, ni perdant…

Lorsque une expulsion locative se dessine puis se concrétise, il n’est jamais facile d’être à la place du locataire mais celle du propriétaire n’est pas non plus enviable. Souvent, il passe pour le méchant mais il faut comprendre que si la situation peut être dramatique pour un locataire qui perd son logement notamment pour des impayés de loyers, la situation peut être aussi grave pour un propriétaire si celui-ci ne perçoit pas de loyers depuis plusieurs mois (voir années…) si il a par exemple un crédit à rembourser pour le logement.

Souvent, le locataire mais aussi le propriétaire perdent beaucoup dans cette histoire d’expulsion, le locataire perd donc son logement qui est pour tous, une partie de notre vie même si il s’agit d’une location, la peur de se retrouver à la rue met souvent le locataire dans un état psychologique difficile et cela peut entraîner des drames que l’on n’imagine pas aux premiers abords (suicide, divorce, etc…)

Le propriétaire lui perd généralement beaucoup financièrement, d’abord il lui sera difficile de récupérer en cas d’impayés de loyers la somme d’argent que le locataire lui doit mais il y aussi un coût financier supplémentaire important puisque il aura fallu payer un avocat et un huissier lors d’une procédure d’expulsion locative, ce qui coûte généralement plusieurs milliers d’euro.

Même si celui-ci est généralement heureux de récupérer son bien immobilier, il peut y avoir la découverte de dégradations dans le logement et si ce n’est pas le cas, il faudra certainement faire quelques petites rénovations qui sera au moins au départ à la charge du propriétaire et qui ira de quelques centaines à plusieurs milliers d’euro de réparations avant (peut être…) le remboursement par l’ancien locataire.

 

Une procédure difficile…

La procédure d’expulsion (nous allons prendre l’exemple d’une procédure pour loyers impayés) est souvent longue (entre un et deux ans) et coûteuse pour un propriétaire comme nous avons pu le voir ci-dessus.

Tout d’abord, il est possible de l’éviter, en agissant de suite lors des premiers impayés, le propriétaire doit débuter le dialogue avec son locataire dès qu’il s’aperçoit des premières difficultés.

Échelonnement de la dette, aides sociales, FSL (Fonds de solidarité au logement) par exemple sont des solutions existantes pour éviter l’expulsion locative. Si le locataire est de bonne foi, le propriétaire doit lui aussi se montrer compréhensif car il ne faut pas oublier qu’un locataire fait rentrer de l’argent au propriétaire et que si il s’agit d’une difficulté passagère de celui-ci, il n’est pas nécessaire de sortir les menaces de suite qui pourrait créer un conflit et aussi entraîner le bailleur dans la difficulté.

Toutefois dès qu’il n’est plus possible de trouver des solutions, une procédure peut être enclenchée mais cela doit être dans le respect du droit.

Pour cela un propriétaire doit commencer par envoyer une lettre simple puis une lettre recommandée pour rappeler au locataire son engagement et son dû.

Ces étapes permettent souvent de régler les problèmes à l’amiable.

Si cela reste sans effet, la pression devient plus forte pour le locataire puisque le propriétaire peut envoyer par l’intermédiaire d’un huissier un commandement de payer, ce qui pourrait s’apparenter aux premières menaces d’expulsions.

Ce commandement de payer donne deux mois au locataire pour régulariser sa situation sans quoi le propriétaire sera en droit de lancer une procédure d’expulsion…

Si le locataire ne peut payer dans ce délai, il peut toutefois demander un délai supplémentaire à un juge afin de pouvoir régulariser totalement sa dette.

Cela peut lui être accordé notamment si celui-ci paye de nouveau normalement son loyer et rembourse chaque mois une partie de son retard.

Lorsque le délai est écoulé et que le locataire n’a rien fait ou ne respecte pas ses engagements, le propriétaire peut lancer la procédure devant le tribunal d’instance afin de demander l’expulsion du locataire.

Il faut généralement plusieurs mois pour que le juge donne sa décision mais le locataire peut la aussi devant ce juge demander des délais afin de régulariser sa dette de loyer.

Comme pour l’étape qui concerne le commandement de payer, des délais peuvent être accordé si le locataire montre sa bonne foi.

Si malheureusement l’expulsion locative est ordonnée (avec souvent des indemnités d’occupation équivalente au prix du loyer à payer en attendant l’expulsion), un commandement de quitter les lieux doit être envoyé par le propriétaire par l’intermédiaire d’un huissier.

Celui-ci est d’un délai minimum de deux mois mais peut être plus long si le juge l’ordonne ou si le locataire demande un délai et l’obtient.

Le locataire peut également faire appel de la décision d’expulsion mais cet appel est non suspensif et donc ne permets pas de suspendre la procédure en attendant l’appel ce qui peut engendrer (même si c’est rare) un appel en faveur du locataire (donc une suspension de l’expulsion) alors que celui-ci est déjà expulser… (on remerciera la lenteur de la justice…)

A l’écoulement du délai du commandement de quitter les lieux, l’huissier viendra effectuer cette expulsion en l’absence du propriétaire (cela est obligatoire).

Si le locataire est absent ou ne veut pas ouvrir la porte, l’huissier rédige un procès verbal de difficulté et demande le recours à la force publique (la police ou gendarmerie plus un serrurier) lors d’une prochaine visite afin de faire ouvrir dans tous les cas le logement et faire partie le locataire… et ses affaires.

Toutefois il existe une trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ou aucune expulsion ne peut se faire pendant cette période, par contre la procédure d’expulsion continue pendant ce temps et peut donc être exécuté dès le 1er avril.

 

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Avez vous déjà été confronté à cette situation en tant que locataire ou propriétaire ? Quelles sont les difficultés que vous avez rencontrées lors d’une expulsion ?

 

2 réponses

  1. Bonjour,

    Ah les problèmes d’impayés …. Et encore quand il n’y a pas de dégradations du bien à la clé ce qui est souvent le cas. Dans tous les cas, il ne faut pas être pessimiste car dans la plupart des cas ce genre de problème n’arrive pas ou se règle facilement. Cependant, je pense que la chose la plus importante à faire en cas d’impayés c’est d’agir très vite !! mais dans les règles; Ainsi, le juge sera plus favorable au propriétaire car il montre qu’il est honnête et que son loyer est primordiale pour lui. Il se bat dans les règles pour le récupérer.

    Yves Le Morellec mesmentors.fr
    Le Morellec Yves mesmentors.fr Articles récents…L’indépendance financière c’est quoi ?My Profile

  2. Bonjour,
    Le délai entre l’arrêt de payé et l’expulsion est une honte!
    Si on veux un marché immobilier (souhait de nos 2 derniers présidents), il faut pouvoir virer un locataire dés que l’impayé est constaté!
    Il suffit d’applique les règles de la CAF, si l’impayé atteint l’équivalent de 2 mois de loyer, il faut le déclarer.
    Dans ce cas, le locataire devrait être considéré comme expulsable immédiatement.

    Comme vous le dites, ce ne sont pas les solutions qui manquent.
    Et il est devenu tellement difficile d’expulser que maintenant il faut 3 fois le loyer en salaire, une caution solidaire, …
    En gros, plus le locataire est sécurisé, plus il lui est demandé de prouver sa bonne foi.

    Au final, certains hésitent à louer, surtout après avoir subi un impayé/dégradation!

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